こんにちは！もりぽぽです。
訪問いただき、ありがとうございます。
本日は、土地選びについてのお話です。土地選びは、何を求めるか、何を基準にするか、人によって様々だと思います。
このため、私が土地選びの際に参考にしたもの、基準について記事にしてみましたので、参考にしていただければと思います。
この記事はこんな人におすすめです。
- 土地選びって何からすれば良いの？ という方
- 土地ってどうやって調べるの？ という方
- 結局、土地ってどうやって決めれば良いの？という方
土地選びのタイミング
土地選びのタイミングは決まっているものではないので、「明確にこのタイミング！」とは言えないです。住宅会社を既に決めている方は、住宅会社を決めてから土地を探すことになりますし、希望の土地を先に購入してから住宅会社を決めたい、という方もいるかと思います。
一般的には、住宅会社を決める前に土地の購入のみを先にしてしまうと、固定資産税などの費用がかかってきてしまうため、住宅会社から決める方が多いと思います。ただし、人によってベストなタイミングは違いますので、あくまでも一般論です。
希望の土地が建築条件付きの土地だったため、自動的に住宅会社も決まった、ということもありますので。
ちなみに、私たちはというと、ほぼ同時に決まりました。住宅会社を決める最終局面のタイミングで、ちょうど決めようと思っていた住宅会社の営業さんがかなり私たちの希望に合った土地を提案してくれたんです。それも決め手となり、その営業さんがいる住宅会社さんに決めました。
勢いで決めてしまった感もありましたが、今では良いタイミングだったと思っています。
土地選びの前に確認しておくこと
土地選びの前に必ず確認しておくことが大きく２点あると思います。
１．建物・土地にかけられる予算
２．希望する土地の条件
それでは次から見ていきたいと思います。
建物・土地にかけられる予算
これは言わずもがなですが、家庭の収入からみて、建物・土地を合わせていくらの家を購入できるのかを確認しておく必要があります。土地も購入することを前提にお話しますが、建物や土地を購入する際には、印紙税や登録免許税、司法書士報酬、不動産取得税など物件の価格とは別に諸費用がかかるため、これらも考慮して算定する必要があります。一般的には諸費用は物件価格の5～8%程度と言われます。さらに、両親などからの援助金や住宅ローンでの借入金、頭金はいくらにするか、などまでシミュレーションしておくと、後から予算が不足している、という事態を防ぐことができます。
予算を検討する際に参考となる計算方法について、以下に示します。
まずは、手取り収入から毎月の返済上限額の目安を算定します。一般的に毎月無理無く返せる金額は「年収負担率25％以内」と言われています。年収負担率とは、一年間の返済額が年収に占める割合のことで、毎月無理無く返せる金額の目安は下の通りです。
・手取り年収400万円の場合 ⇒ 毎月の返済額上限 8.3万円
・手取り年収500万円の場合 ⇒ 毎月の返済額上限 10.4万円
・手取り年収600万円の場合 ⇒ 毎月の返済額上限 12.5万円
なお、この返済額には住宅ローンだけでなく、教育ローンや自動車ローンも含まれますのでご注意ください。また、同じ年収でも家族構成やライフスタイルによって無理無く返せる金額は異なりますので、自分の手取り収入と毎月の出費を確認しておきましょう。
次に、住宅ローンの借入可能額を考えます。借入可能額は、住宅ローンシミュレーションで簡単に確認できます。住宅保証機構の住宅シミュレーションで算出した借入可能額は下の通りです。返済期間は35年、返済負担率は25%、住宅ローン金利1.5%の元利均等で計算します。
・手取り年収400万円の場合 ⇒ 借入可能額は2,710万円
・手取り年収500万円の場合 ⇒ 借入可能額は3,429万円
・手取り年収600万円の場合 ⇒ 借入可能額は4,082万円
ただし、職業や年齢、他の借入額などの条件により、上記の金額を借りられなかったり、もしくはもっと多く借りられたりします。
これらの「返済額上限」と「借入可能額」を比較して、土地・建物にかけられる予算の目安を決めておくことが重要です。個人的にはこれまでお示しした金額は、あくまでも”上限”ですので、上限ギリギリまで借入するよりは、少々余裕を見て決める方が無難かと思います。
希望する土地の条件
土地選びの際に、闇雲に探したのでは時間ばかりかかってしまいますので、自分たちが希望する土地の条件を書き出し、順位付けをしておくとスムーズです。順位付けの際には、必須で叶えたいものと、できれば叶えたいものに分けておくとなお良いと思います。条件の内容は例えば以下のものなどです。
・土地の相場や現在の居住エリアから、ある程度の希望エリアと坪数
・車を停めるか、庭は必要か
・通勤・通学に便利か（駅からの所要時間など）
・２階建てか３階建てか、はたまた平屋か
・同居する家族の希望は何があるか
・地盤が強いか
・災害の心配がないか（自治体のハザードマップで確認）
・日当たり（南向き道路など）
・新興住宅地が良いか、成熟した住宅地が良いか
・周辺の治安状況や騒音など
・水道管やガス管などのインフラが整っているか
・変形地ではないか
・角地が良いか
・車通りが激しくないか
・ゴミ捨て場までの距離
・電柱や電柱を支えるワイヤーが敷地内にないか
・電線が敷地上空を通過していないか
・境界杭がきちんとあるか
他にも希望はあると思いますので、まずは家族で話し合ってみることが重要だと思います。エリアを絞り込み、ある程度の土地の相場と予算から、希望する土地の広さを決めていく・・・というのが、スムーズに進めるコツかもしれません。
土地選びの方法①（探し方）
不動産屋に行って聞く
街の不動産屋に行って情報を得る方法です。広告にない情報が聞けたり、ニッチな情報があることもあります。ただ、訪問して探してもらう時間がかかること、担当者によって情報が変わることがあるため、気を付けなければならない。また、ある程度の不動産の知識が無いと難しい可能性もある。
フリーペーパーをチェックする
駅やコンビニにあるラックにおいてあるフリーペーパーをチェックします。近所に設置されているコンビニなどがあれば手軽に手に入るし、無料でチェックすることが可能です。ただし、情報が最新のものかは不透明といったデメリットもあります。基本無料なので、手軽に手に入れられるのであれば定期的にチェックしてみると良いと思います。土地の相場も分かってきます。
折り込みチラシをチェックする
新聞やポストインされるDMなどのチラシをチェックする方法です。無料で近所の情報が手に入りますが、一方で、希望の条件では探せない、他社との比較が難しい、などのデメリットもあります。こちらは参考程度になるかと思います。
検索サイトで検索する
民間のポータルサイトや不動産団体のサイトで検索する方法。一番便利で早い方法です。自宅で簡単に情報検索ができること、情報が常に最新なこと、といったメリットがあります。一方で、 良否の判断は自分でしなければならないこと、サイトによって掲載されていない情報があること、といったデメリットもあります。デメリットはあるものの、それを上回る手軽さ・メリットがあるため、まずはこちらで探す方が多いのではないでしょうか。実際、私もそうでした。
代表的な検索サイトは以下のものでしょうか。
民間のポータルサイト
民間の土地情報検索サイトの代表的なものを以下に示します。①～③はCMなどでもみなさんお馴染みなのではないでしょうか。④については、アプリをDLすることで、様々なサイトの情報が一括検索できるようです。また、未公開物件情報も手に入るようです。ただ、機能に制限があるようで、機能をフル活用するには、導入している住宅会社での「アカウントの紐づけ」が必要なようです。もし、決まっている住宅会社がある場合は導入しているか聞いてみるのもアリだと思います！
ちなみに私は①～③で探していましたが、最終的に検討している住宅会社がランディを導入していましたので④で探して決めました！
こちらはお手軽に検索できますので、まずは皆さんが通る道ではないでしょうか。毎日チェックしていると新しい情報も増えていき、おもしろいです！
①LIFULL HOME’S https://www.homes.co.jp/
②suumo https://suumo.jp/
③at home https://www.athome.co.jp/
④ランディ https://freedom-x.co.jp/
不動産団体のサイト
不動産団体が運営しているポータルサイト。戸建て・マンションの情報が全国網羅的に掲載されているため、一度はチェックしてみると良いかもしれません。
・不動産ジャパン https://www.fudousan.or.jp/
土地選びの方法②（その他情報の調べ方）
ハザードマップをチェックする
住みたいエリアが決まったら、また、希望の土地が見つかったら、災害の少ない地域かどうか、万が一災害が起きても被害を最小限に食い止められるのか、を調べておいた方が良いと思います。その情報収集に役立つウェブサイトが、国交省のハザードマップポータルサイトです。全国の自治体の情報が集約されているので、一度チェックしてみてはいかがでしょうか。
・国土交通省ハザードマップポータルサイト https://disaportal.gsi.go.jp/
地盤の強さを調べる
民間企業が行った地盤調査の結果を無料で見ることができるサイトがあります。「GEODAS」というサイトです。このサイトで、希望の土地の地盤調査結果を検索することができますので、一定の指標になるのではないかと思います。軟弱地盤の場合は土地改良費用がかかる場合もありますので、注意が必要です。
・GEODAS https://www.jiban.co.jp/geodas/
土地の相場を調べる
不動産の取引価格、地価公示・都道府県地価調査の価格を検索できる国土交通省の「土地総合情報システム」というサイトがあります。こちらでは、全国各地の地価や路線価を調べられます。気になるエリアが決まったら、付近の地価の相場を把握して、土地を探すのに役立てては如何でしょうか。
・国土交通省 土地総合情報システム https://www.land.mlit.go.jp/webland/
我が家の場合
我が家はある程度の予算を決めてから、家族で相談して、以下のとおり希望する項目を整理しました。１→１０の順番で希望がより強いものから並べています。もちろん「予算内かどうか」が第一条件です。予算内で以下の希望がいくつ叶えられるか、といった基準で考えていきました。
＜必須で叶えたいもの＞
１．地盤の強さとハザードマップで危険では無いか
２．周辺の治安状況や騒音などが心配ないか
３．通勤・通学のエリアの希望があったため、合致するか
４．日常的に車を使うため、最低でも車１台分の駐車スペースがあるか
＜できれば叶えたいもの＞
５．最寄り駅まで徒歩１０分圏内
６．日当たり（南向き屋根：太陽光発電をしたかったため）
７．平屋または２階建て
８．狭くても良いので、庭付き
９．大通りに面していない（前居住地が車の往来が多く騒音と空気の悪さがひどかったため）
１０．変形地では無いこと（変形地は何かとお金がかかるため）
住宅会社の営業さんも言っていましたが、１００％の土地はないので、どこまで要望を満たしているか、ということで判断するしかないかと思っています。私たちは６～7割合致したら購入を検討するようにしていましたが、予算もあるためなかなか希望の土地は見つからず、途方に暮れていました。
結果として、購入した土地は上記要望のうち９つを満たしていました。予算はギリギリでしたが、決めようと思っていた住宅会社を通じてランディで調べていたところ、公開前に見つけることができ、現地確認に行った先で競合する方がいるということも判明したため、ほぼ即決で決めてしまいました。
また、これは購入を決めてから分かったことですが、高台であったため、２階から街の中心部の夜景が見える、という副次的な魅力もありました。
いきおいで決めてしまったところはありますが、今のところは満足しています。意外とタイミングが重要かもしれませんね。
まとめ
今回は、土地を探すにはどうすれば良いのか、どうやって探すのか、を中心に書かせていただきました。
まずは「予算」と「希望」を決めるところから始めて、住宅会社が決まっている方は土地の相談をしてみるのが一番早いと思います。住宅会社が決まっていない方は、手軽にできるネット検索、フリーペーパーなどで気になる情報を調べつつ、条件に合う土地を探してみる、といった流れでしょうか。
本文にも書きましたが、希望が100%叶う土地はそうそうありませんので、自分たちで必ず叶えたい要望、どこまでは妥協できるか、を決めておくことが重要だと思います。
本日はここまでにしたいと思います。皆さんのご検討の参考になれば幸いです。
